Зaрубeжнaя нeдвижимoсть мoжeт стaть прeкрaснoй aльтeрнaтивнoй бaнкoвским дeпoзитaм. Дaжe бeз учeтa эффeктa oт рoстa цeн, квaртирa в Испaнии, нaпримeр, мoжeт принoсить свoeму влaдeльцу знaчитeльный aрeндный дoxoд.
В aпрeлe рубль пeрeжил мoщный штoрм. Нoвoсть o нoвыx сaнкцияx спрoвoцирoвaлa быстрoe пaдeниe рoссийскoй вaлюты с 59,7 дo 65 рублeй зa дoллaр. К кoнцу aпрeля ситуaция нoрмaлизoвaлaсь, нo вoпрoс o надежных инструментах для хранения сбережений по-прежнему остается открытым.
Банковские вклады едва ли претендуют на эту роль. Средняя ставка по депозитам в крупнейших банках сейчас составляет лишь 6,4% в рублях. Для сохранности капитала не подходит и российская недвижимость: на рынке до сих пор затоваренность и перспектив восстановления ценников пока нет.
В таких условиях стоит присмотреться к приобретению недвижимости за рубежом, вложения в которую часто позволяют получать большую отдачу чем банковские валютные депозиты. Как этого можно добиться? Рассмотрим на примере Испании.
ВЫБИРАЕМ ЛОКАЦИЮ
Первый шаг перед осмысленной покупкой недвижимости за рубежом – определиться с локацией.
Как правило, самое перспективное жилье можно найти в столице, но Испания является исключением. Конечно, Мадрид — один лучших городов по набору достопримечательностей, но туристов в первую очередь привлекают курортные районы. Может показаться, что стоит присмотреться к Барселоне, но не нужно спешить. Безусловно, город является ключевым туристическим центром в стране, но это означает и повышенные цены на местную недвижимость. Высокие ценники явно увеличат сроки окупаемости будущих вложений.
Можно обратить внимание на другие туристические районы, как Коста дель Соль, Ибица, Балеарские острова или Коста-Бланка. Остановимся на последнем.
К плюсам этого района можно отнести географическое положение – курорт располагается на почти равном удалении от Барселоны и Мадрида. До паромной переправы на Ибицу тоже недалеко – всего 80 км. Также у столицы Коста-Бланки – города Аликанте – есть прямое авиасообщение с Москвой: дважды в день в местный аэропорт прилетают рейсы «Аэрофлота» и S7.
Некоторым минусом локации является то, что курортный сезон не длится весь год. В Коста-Бланке около 300 солнечных дней, а купальный сезон длится с мая по октябрь, уточнили в испанском агентстве недвижимости Alicante-House, специализирующимся на работе в этом регионе.
ВЫБИРАЕМ БИЗНЕС-ИДЕЮ
После выбора локации нужно определиться со способом получения дохода. Часто покупатели ищут недвижимость для перепродажи, но такая стратегия очень рискованная. Проблемы в экономике и политические кризисы могут привести к резкому снижению спроса, и весь накопленный рост цен быстро обнулится. Предпочтительнее использовать рентный доход.
Важно заранее определиться, для какого вида аренды – долгосрочной или краткосрочной — предназначается объект. В первом случае речь идет об аренде на срок более одного года, во втором – на любой срок – хоть один день, неделя или месяц. Это вроде бы формальное различие очень сильно сказывается на требованиях к приобретаемому объекту.
«Если вы ориентируетесь на краткосрочную аренду, то основными клиентами будут туристы, которым нужно жилье на время отдыха. У них есть четкие требования к жилью – близость к морю или к центру города, наличие по соседству кафе или ТЦ», — рассказывает менеджер Alicante-House Сергей Рудаков, отвечающий за работу с клиентами из России и стран постсоветского пространства.
Помещения для долгосрочной аренды, наоборот, предназначены для местных жителей. Для них важна не удаленность пляжа, а близость социальной инфраструктуры – школы, больницы или других объектов.
Из-за различных требований к месту расположения различается и порог входа, необходимый для приобретения недвижимости. Если жилье «для местных» можно приобрести в Аликанте за 50-60 тыс. евро, то для покупки квартиры, способной привлечь туристов, нужен бюджет хотя бы вдвое больше.
Также не стоит «примерять» объект на себя. Как правило, это заканчивается тем, что покупатель берет более дорогую квартиру, рассчитывая, что сможет сдавать ее по повышенным ставкам состоятельным клиентам.
«Такая возможность существует, но она редко себя окупает. Более престижное жилье можно сдавать на 20-40 евро дороже, но найти для него арендатора сложнее. Предпочтительнее вместо одного роскошного номера взять пару хороших апартаментов в среднем сегменте, которые при необходимости будет проще продать», — считает Сергей Рудаков из Alicante-House.
СЧИТАЕМ ДОХОДЫ
Предположим, мы делаем ставку на краткосрочную аренду, чтобы зарабатывать на туристах. Для этого подойдет однокомнатная квартира, которую можно сдать молодой паре или семье с ребенком. Например, квартиру, как на фотографии, по словам Сергея Рудакова, можно купить примерно за 88 тыс. евро.
К этой сумме нужно прибавить НДС в 10% и 1200 евро расходов на оформление сделки — финальная стоимость квартиры составит около 100 тыс. евро.
Кроме того, с такой недвижимости потребуется платить ежегодный налог в 500 евро и коммунальные платежи. Расходы на содержание недвижимости — общедомовые нужды, электричество, вода и интернет и др. – в сумме обойдутся в год примерно в 3050 евро в год.
Сдавать такую квартиру можно в среднем по ставке 75 евро в сутки, хотя в летний сезон ставка может быть несколько выше, а поздней осенью наоборот ниже. Если предположить, что за год квартиру будет занята арендаторами примерно 250 дней (летний период, теплое межсезонье и новый год), то это принесет 18 750 евро дохода, из которых 17% — комиссия Booking и еще 10% — НДС. Также необходимо вычесть коммунальные и сопутствующие платежи и оплату услуг управляющей компании; итого, после уплаты всех расходов и комиссий у собственника остается прибыль в размере 8348 евро.
После этого по закону Испании, нерезидент обязан выплатить подоходный налог IRPF в 24% . За его вычетом остается чистая прибыль в 6344 евро. Эта сумма перечисляется на испанский расчетный счет и является официальным доходом.
По отношению к первоначальным вложениям это составляет 6,3%. Такой доходность не может похвастаться ни один валютный депозит в российских банках.
Примечательно, что хорошая доходность от вложений будет и в случае привлечения ипотеки. Местные банки готовы давать кредиты всего под 2,5-4,5%, при 30-процентном первоначальном взносе. Стоит отметить, что речь идет не просто трети суммы; покупатель должен сразу заранее оплатить НДС с будущей покупки и оплатить расходы на оформление сделки. С учетом этих трат, необходимая для покупки в кредит описываемой квартиры сумма составляет около 45 000 евро.
Но даже с учетом платежей по займу, доходность такой инвестиции составит 2%. Для сравнения, ставка по вкладу в Сбербанке в евро – 0,1%.
Подписывайтесь на канал «Вести.Недвижимость» в ТамТам, чтобы первыми узнавать о главных новостях и важнейших событиях дня.