Цeны нa втoричнoe жильe пoкaзывaют пoлoжитeльную динaмику, a спрoс нa дeшeвыe квaртиры вырoс нa 50% и прoдoлжит рaсти, гoвoрят экспeрты. A вoт ждaть сильнoгo рoстa цeн нe стoит, дa и скидки дo сиx пoр eсть
Цeны нa втoричнoe жильe с нaчaлa этoгo гoдa дeмoнстрируeт рoст, пусть и нeбoльшoй. Рaнee экспeрты ужe зaявляли o тoм, чтo рынoк стoличнoй «втoрички» oттoлкнулся от дна и перешел в фазу восстановления.
Напомним, что цены на вторичное жилье в масс-маркете с 2016 года в Москве снизились на 12,2%. При этом, цена реальных сделок показала еще большее снижение – от 10% до 20%.
Сейчас цены не только перестали падать, но и начали понемногу расти. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», средняя цена предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы составляет 182,5 тысяч рублей.
«По отношению к маю прошлого года этот показатель подрос на 2,1%. В сравнении с началом года – на 2,8%. Отмечу, что, начиная с января текущего года, мы наблюдаем постоянное увеличение данного показателя по сравнению с предыдущим месяцем, за исключением марта», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
«В ЦИАН зафиксировали небольшое увеличение цен на «вторичку» с начала года. По итогам четвертого квартала 2017 средняя цена квадратного метра составила 193,1 тысяч рублей, в мае 2018 года — 194,3 тысяч рублей – плюс 0,6%», — говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Очень интересно ведет себя рынок, кривая цены представляет собой параболу, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
«В середине (октябрь-март) года она просела, а теперь вернулась в отправную точку прошлого года, увеличившись на 10-15%. На сегодня стартовая цена предложений равна ценам годовой давности», — говорит она. Сопряжено это было с реновацией и политической ситуацией, а также валютными колебаниями.
Среди положительных трендов аналитики указывают на увеличение среднего бюджета покупки на вторичном рынке. Два года назад данный показатель составлял 8 миллионов рублей, но в 2017 году снизился до 7,4 миллиона рублей. «Однако с февраля по март текущего года средний чек сделки на «вторичке», наоборот, увеличился – с 7,35 миллионов рублей до 7,45 миллионов рублей. А в апреле он находился уже на уровне 7,55 миллионов рублей», — отмечает Сергей Шлома.
Одна из основных причин роста этого показателя и средней стоимости квадратного метра – увеличение спроса на «вторичке» в целом и в сегменте наиболее дешевого жилья — до 5 миллионов рублей.
Это в свою очередь привело к заметному сокращению недорогих лотов в общем объеме предложения. Если в 2016 году на такие квартиры приходилось примерно 7% предложения, то сейчас 3%.
Одной из причин роста цен стало увеличение покупательской активности. Так, по данным Росреестра, за первые четыре месяца в Москве на вторичном рынке было заключено 43,1 тысяч сделок. Для сравнения за аналогичный период прошлого года – 34,3 тысяч сделок (или на 25,6% меньше), отмечает Алексей Попов.
В этом году мы фиксируем ежемесячный прирост спроса по сравнению с показателями предыдущего года, подтверждает Сергей Шлома.
«Так, январь по числу договор о предоплате оказался на 20% лучше аналогичного месяца 2017 года, февраль – на 10%, март – на 5% из-за резкого ухудшения внешнеполитического фона, апрель – на 15%», — говорит он.
Быстрее всего спрос растет на дешевые объекты — плюс 50%. Об активизации спроса в низшем ценовом сегменте свидетельствует и тот факт, что если в конце 2016 года более 90% подобных лотов продавалось с дисконтом, а средний размер скидки был равен 15%, то сейчас это единичные случаи.
Среди причин активизации эксперты называют – снижение ипотечных ставок, большой объем отложенного спроса, улучшение экономических показателей и опасения покупателей в связи с переходом на проектное финансирование. Сюда же они относят возвращение на вторичный рынок жилья консервативных покупателей-инвесторов.
По мнению Юлии Дымовой, ситуация за год почти не изменилась — по-прежнему интерес к новому жилью превышает спрос на вторичном рынке. Сегодня можно говорить только о том, что продавцы стали более лояльными, добавляет она.
Если сравнивать популярность вторички и первички (новостройки на протяжении нескольких лет оттягивали часть спроса), то здесь лидерство остается за вторичкой, говорят эксперты.
По данным ИНКОМ-Недвижимость, в 2016 году из-за мощной конкуренции «вторичка» потеряла 15% сделок от общего объема спроса, в 2017 году – уже 25%.
«Однако нельзя сказать, что в будущем сегмент новостроек будет лидировать по уровню спроса, ведь со временем первичные лоты переходят на вторичный рынок жилья, «омолаживая» таким образом жилищный фонд в этом сегменте», — отмечают в «ИНКОМ-Недвижимость».
Если три года назад на «вторичке» насчитывалось 988 объектов, выставленных на продажу в новых домах (введенных в эксплуатацию не более 3 лет назад), то к 2018 году увеличилось до 3642. В настоящее время этот показатель снизился до 2603 объектов из-за спроса и ЧМ-2018 — собственники решили сдать выставленное на продажу жилье.
Сейчас на одну сделку в новостройке приходится две сделки на вторичном рынке, говорит ведущий аналитик ЦИАН. По его мнению, при сохранении сегодняшних макроэкономических условий подобное соотношение сохранится в ближайший год.
«Для продолжения наращивания объемов продаж на первичном рынке нужны новые драйверы, которых пока не видно. Кроме того, пока не совсем понятно, как скажется на динамике числа сделок возобновившийся этой весной рост цен предложения на первичном рынке», — отмечает эксперт.
Эксперты считают, что в ближайшее время спрос на вторичное жилье покажет положительную динамику, а вот ждать сильного роста цен не стоит, говорят они.
«Согласно нашим прогнозам, к концу текущего года рост товарооборота на вторичном рынке жилья достигнет 50% – при условии отсутствия масштабных негативных изменений в политической и, как следствие, экономической сферах», — считает Сергей Шлома.
Сильный рост цен на «вторичке» в среднесрочной перспективе не предвидится – из-за продолжающейся сильной конкуренции с первичным рынком, подчеркивает эксперт. И даже сейчас несмотря на небольшой рост цен на рынке торг по-прежнему уместен.
В среднесрочной перспективе мы ожидаем разнонаправленную динамику цен на вторичном рынке, добавляет Алексей Попов. С одной стороны, будут дома в старом жилом фонде, которые не попали под программу реновации. С другой стороны, на вторичный рынок будет переходить часть предложения с первичного.
Уже сейчас около 10-15% предложения в новостройке до сдачи в эксплуатацию остается нераспроданным, плюс в продажу поступает объем «от физиков», которые приобретали жилье в инвестиционных целях, добавляет директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
«Рынок вторичной недвижимости через 5 лет будет выглядеть совсем по-другому. Разница между новостройкой и вторичной недвижимость будет отсутствовать. Останется старый фонд, новый фонд (готовые дома возрастом не более 10 лет) и новостройки», — заключает она.
Подписывайтесь на канал «Вести.Недвижимость» в ТамТам, чтобы первыми узнавать о главных новостях и важнейших событиях дня.